Contratos de alquiler de una plaza de garaje

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Puntos a tener en cuenta en un contrato de alquiler de una plaza de garaje.


Me gustaría resaltar en este inicio de post, la importancia que tiene firmar un contrato de alquiler de una plaza de garaje en rentabilidad. Parece obvio, pero asombra la cantidad de personas que ponen en alquiler una plaza de garaje sin firmar contrato alguno, dejando a la buena fé o al apretón de manos, la futura relación contractual del alquiler...acabando de malas maneras en muchos casos, porque no hay nada por escrito. 

Es fundamental redactar un sencillo contrato de alquiler en el que queden recogidos los derechos y las obligaciones de propietario y del inquilino para evitar futuros "malentendidos" entre inquilino y propietario. 
1.  Legislación vigente
Diferenciaremos aquí, entre la plaza de garaje que viene con el alquiler de una vivienda, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la plaza de garaje alquilada independientemente de una vivienda, que es lo que nos ocupa, como propietarios inversores. 
No existe un reglamento concreto que regule los contratos de alquiler de una plaza de garaje independiente de la vivienda. Su contenido, queda supeditado a lo acordado entre las partes, aunque para evitar abusos, en última instancia la ley que prevalece es el Código Civil (Código civil: libro IV-titulo VI. Artículos 1542 a 1582).

2.  Cláusulas básicas

Todo contrato debe contemplar unos mínimos, para que sea efectivo: Debe realizarse por escrito y debe constar la identidad del propietario y la del arrendatario, así como la descripción de la plaza de garaje (ubicación, número y planta), la duración del contrato, la renta de alquiler, la fianza y aquellas otras cláusulas que se acuerden entre las partes.
2.1. Duración del contrato de alquiler.
La normativa aplicable en los arrendamientos de plazas de garaje difieren de la del arrendamiento de viviendas, por lo que la duración es diferente al alquiler de casas. En el caso de las plazas de garaje, los plazos lo pactan los firmantes. La norma habitual suele ser mensual prorrogable o anual con pagos mensuales. El alquiler concluye al vencimiento del término pactado, sin necesidad de aviso previo.
Es conveniente que el contrato incluya una clausula que indique que pueda ser rescindido por cualquiera de las partes comunicándolo con un mes de antelación y sin que se genere ningún tipo de indemnización. Es conveniente permitir tanto al inquilino que se vaya cuando ya no necesite la plaza o no pueda permitírsela, como al propietario si la necesita o decide venderla.
2.2. Renta mensual de alquiler.
El contrato de alquiler de la plaza de garaje debe recoger el precio que se paga por el uso de la misma. Esta renta será pactada por las partes y se liquidará en los plazos mensuales o anuales.
Deberá indicarse también la forma de pago estipulada (domiciliación bancaria, transferencia,  cheque o pago en metálico.…), así como las fechas estipuladas para el pago.
Es bueno indicar la actualización de la renta acorde a las variaciones del Índice de Precios al Consumo (IPC) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) cada año.
Los pagos deben quedar reflejados en un recibo o factura que indiquen todos los datos identificativos del pagador y receptor, así como precio y fecha del mes en curso. 
2.3. Depósito o Fianza.
La fianza es el depósito de una cantidad de dinero, equivalente a una o dos mensualidades, que entrega el inquilino al propietario como garantía de que cumplirá sus obligaciones de pago de la renta y todos aquellos posibles desperfectos que ocasione en la plaza de garaje, por el mal uso de la misma. En la práctica sirve para cubrir el coste del mando a distancia del garaje y el cobro del último mes de alquiler, antes de abandonar el alquiler de la plaza.
La fianza se devolverá al inquilino, una vez comprobado que no hay desperfectos en la plaza de garaje y cuando nos devuelva la llave y/o el mando de garaje.

3.  Impuestos del alquiler de plaza de garaje

El arrendamiento de una plaza de garaje, como cualquier otro producto o servicio, está sujeto al pago del IVA. Todas los recibos mensuales de alquiler deben estar gravados con el 21% de IVA. El inquilino está obligado a su pago y el propietario está obligado a declararlo ante hacienda, formalizando sus declaraciones trimestrales de IVA, teniendo que darse de alta como autónomo ante la Agencia Tributaria.

Esta obligación de declarar el IVA recaudado, obliga a los propietarios de plazas de garaje en alquiler a convertirse en autónomos; y en muchas ocasiones ésta obligación fiscal, hace que muchos propietarios con el fin de evitar impuestos y sus costes asociados, quieran ejercer la actividad fuera de la ley, cobrando en "negro", sin contrato de arrendamiento...

Desde PlazasdeGaraje.com.es invitamos a hacer las cosas dentro de la legalidad y a cumplir con las obligaciones tributarias. La inversión seguirá siendo rentable y se evitará futuros problemas con el fisco.

4.  Otras clausulas importantes. 

Con la finalidad de evitar conflictos futuros, se recomienda incluir varias clausulas en el contrato de alquiler, para que queden bien claras a ambas partes. Entre otras, estas clausulas pueden ser:

4.1. Subarriendo de la plaza de garaje.

Es aconsejable incluir una clausula que permita o no el subarriendo de la plaza de garaje.

4.2. Número de vehículos permitidos en la plaza de garaje alquilada.

Se debería dejar claro cuantos vehículos pueden aparcar en la plaza de garaje, cuando la plaza sea muy grande y quepan en ella más vehículos. A tener en cuenta que muchas empresas aseguradoras dejan de cubrir los siniestros ocasionados en los garajes, por la existencia de más vehículos de los permitidos. (lease otro coche, una moto, bicis...). Hay que leer bien los seguros de la comunidad, para evitar malentendidos.

4.3. Mantenimiento y mejoras de la plaza de garaje.

El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la plaza de garaje en estado de servir al uso a que se destina.

Por su lado, el inquilino mantendrá la plaza limpia de manchas de aceite o residuos que puedan ser susceptibles de deteriorar la plaza. Y tiene la obligación de solicitar consentimiento al propietario de cualquier tipo de obra o modificación de la plaza de garaje.

4.4. Tanteo y retracto.

Es recomendable dejar claro que el arrendatario no tendrá derecho de tanteo y retracto en el caso de venta de la plaza de garaje. Aunque el propietario puede tener en consideración comunicar al inquilino la intención de vender, ofreciéndole la oportunidad de comprarla antes de ponerla a la venta públicamente.

4.5. Responsabilidades.

Parece obvio, pero mejor dejarlo por escrito, que el propietario de la plaza de garaje arrendada, no es responsable de los posibles robos o actos vandálicos que se produzcan en el garaje arrendado. Seguramente estén cubiertos por el seguro de la comunidad, pero en ningún caso se responsabilizará al propietario de la plaza.

5.  Resolución del contrato de alquiler de plaza de garaje.

Podemos añadir una cláusula que indique que la  falta de pago de una mensualidad así como el incumplimiento por parte del inquilino de las normas de la comunidad de propietarios implica automáticamente la resolución del contrato de alquiler de plaza de garaje.

6.  Fecha y firma.

Obvio...pero hay que indicar la fecha de formalización, que nos indicará el inicio (y fin) del presente contrato y estar debidamente firmado por ambas partes en todas las hojas del contrato, para que tenga validez legal.



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